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没收定金or双倍返还定金?

没收定金or双倍返还定金?

承办律师:曹朝军、唐健

 

案情简介

2017年6月17日,买家张某(乙方)与卖家王某(甲方)在中环房地产中介公司签订了《武汉市存量房买卖居间合同》,约定王某将其拥有的位于武汉市洪山区大华南湖公园的一套房子出售给张某,价格为785000元, 甲乙双方约定购房定金10万元,乙方于2017年6月18日支付购房定金2万元,于2017年6月27日支付剩余定金8万元。乙方支付定金后,由于武汉市房地产市场不稳定,导致房屋价格日益上涨,甲方就产生了不愿意继续交易的念头,于是就向乙方发函称“由于你方支付定金时间晚于合同约定时间,你方已构成违约,所以我方将依法解除合同,并没收定金。“,乙方张某在收到该函件时,一时乱了神,不知道该怎么办,自己支付了10万元定金现在面临着收不回来的风险,同时房子也将化为泡影,万般无奈之下,张某找到了湖北炽升律师事务所曹律师和唐律师。

案件分析】

两位律师在听取了张某的陈述后,对案件已经初步了解,向张某分析道:虽然张某在支付定金的时间上晚于合同约定的时间,但这仅仅是一个小瑕疵,不能构成根本违约,不能够使得对方拥有解除合同的权利,另外,对方已经将10万定金接受,并且出具了收条予以确认,这意味着你们双方已经达成了关于变更支付定金期限的口头协议。合同条款已经变更,无法认定你方违约,相反,对方在毫无根据的情况下,就提出解除合同,没收定金,并且不配合你方办理贷款等等,种种行为已经表明对方不愿意继续履行合同,对方的违约行为将导致双倍返还定金的法律后果。

法律规定】

《合同法》一百一十五条    当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

办案过程】

律师接受委托后,首先与中介进行了沟通,了解双方自签订合同后发生了哪些法律行为,在了解到对方违约的事实后,律师建议采取先调解的方案,在中介公司的搭建的平台下,律师组织了双方当事人进行了调解,调解过程中,对方坚持认为是买方违约,并且表示不会退还定金,而买方表示退回定金10万元就满足了,不愿意麻烦通过诉讼的途径再去索要双倍赔偿。双方各执己见,调解工作不欢而散。律师随后在法院进行了立案,律师向法庭提供了充分的证据予以说明卖方已经收入定金,以行为表示同意变更定金支付时间,买方并没有违约,而卖方在收受定金后未配合完成贷款及过户手续,属于违约行为。一审法院最终采信了曹律师、唐律师的观点,认定卖方存在违约行为,判决卖方双倍返还定金20万元。一审结束后,卖方不服一审判决,上诉至武汉市中级人民法院,在中院审理过后,认为一审认定事实清楚,适用法律正确,维持了一审判决。

承办结果】

在两位律师多次与法官沟通之下,法官最终认可了我方律师的意见,判决卖方存在违约行为,卖方应当双倍返还定金20万元给买方。至此,买方的诉求得到全部支持,案件大获全胜。

办案启示】

二手房买卖的法律关系中,合同约定的时间节点尤其重要,双方要按照合同的约定,按时按量地履行各自的权利义务,一旦双方出现纠纷,那么要厘清双方的纠纷源自于哪个时间节点出现了问题,该问题是否是一般性行为瑕疵,还是属于根本违约,该违约行为能否导致一方获得解除合同的权利。这些种种分析都要凭借多年的诉讼经验和法律敏感度。希望大家在遇到这类纠纷时,能够第一时间联系律师,让律师对此作出专业分析。律师介入的越早,那么案件的胜诉几率就越大。

 

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